什么时候出手买房?90后婚房刚需房买不买?

2022年3月8日372阅读8分0秒阅读模式
什么时候出手买房?90后婚房刚需房买不买?

买不买房呢?

最近也在被催婚了,而且今年6.21日西北的西安也已经对标一线大城市开始实行限购了!

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那一直在考虑这个问题,收入一个月也就几万块钱,现在的行情下,还能不能买房呢?

从风险的角度,我们分析一下:买,还是不买。

这是个很简单的问题,因为总共只有两个选项:要么买,要么不买;对应两个后果:房价暴涨,房价大跌。有如下四个情景:

A 情景:不买房,房价涨了

B 情景:不买房,房价跌了

C 情景:买房,房价涨了

D 情景:买房,房价跌了

我们逐一分析。

首先 C 情景是最美的,婚结了、房买了、娃有了、房涨了,人生得意莫过于此。

虽然刚需你不会卖掉房子,柴米油盐酱醋茶,一把屎一把尿,但是心里必然美美的,总比没买房的汉子说起来全是泪要强。

然后说说情景 B,买跌,坚决不出手,观望。

首先咱们面对的问题是婚没结成。

今年想结婚,可能一咬牙一跺脚证就领了。

要是找个理由说要不咱们等两天吧,可能这两天小两口一吵架,就结不成了,从此两人一拍两散。婚姻爱情和房子,虽然我们嘴上说这俩没关系,但是你在我国想追求绝对的特立独行,很有难度。当然,如果真的一直没买房,房价暴跌了,用原来的钱高高兴兴地买了两套房子,这也还是好的。

要不是有这个可能性,大家也就不纠结了。

为了解开这个纠结的问题,我们显然就不是选 B 还是选 C,而是选 A 还是选 D。

当你从好事上解决不了的问题,就从坏事上解决,看哪个坏事发生,你无法接受。

先说说情景 A:不买房,房价涨了。

北京现在平均工资是一年七八万的水平,我们考虑买房这个群体收入相对高一些,再加上有男女双方,按照一年 20 万进账算。

比如小两口 2014 年在北京看上一套 300 万的房子。

假设小两口每年收入增加 10%;假设房价每年仅增加 3%。

小两口努力工作,他们的收入增加能不能追上房价的增加呢?答案是肯定的。

如果 2014 年他们两个 30 岁,到他们的年收入增加超过房价增加的时候,他们是 54 岁。

原因很简单,房价的基数太大了。现实往往更加残酷,收入十年也不一定增加 3%,而房价每年增加 10% 甚至 50%。不久前 3 万一平的房子,现在已经达到 5 万了。

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换句话说,如果你不买房,房价涨了,这个事情如果在 10 年前,还好说。

如果以后房价继续这样稳定地涨,那么在你有生之年你是别想买到房子了。除非你一夜暴富,中了彩票。

总结一下:如果是情景 A,不买房,房价涨了,后果可能是从此再也买不起了。

接下来,我们分析情景 D:买房,房价跌了。在日本和香港曾经发生过这种事。

日本的房价大跌已经是历史上的事了,我没有机会亲身接触,但我们今天凭借互联网,可以非常容易地了解当年的情景。

近几年频繁往返美国,目睹了美国次贷危机之后的房地产,遍地都是法院拍卖的二手房房源,让我感触很深。

在房价暴跌的时候,对购房人来说最大的风险来自银行按揭贷款。

这个贷款有多重?假设我们每贷款 100 万,差不多相当于给银行前后 150 万到 200 万的本息。

买一套 300 万的房子,首付 100 万,贷款 200 万,30 年还清,大概相当于总共要花 500 万买这套房子。

资不抵债,无法偿还按揭贷款的时候,银行要拍卖房子来还贷,卖房的价格是暴跌后的房价,可能 300 万买的房子只能卖出 100 万。

这样房子没了,贷款也无法还清。我们国家不像美国,没有个人破产制度。

如果拍卖房子这种事情没发生,你总能期待房价涨回来的那一天。

所以降低风险的因素有两个,

  • 全款买房,
  • 有能力偿还按揭贷款。

我为什么说刚需可以买房,主要就是考虑一个小家庭有没有足够的能力偿还按揭贷款。

这个可不是说你在现在能不能偿还,而是说你在楼市暴跌的时候能不能偿还。

房价暴跌,总是和经济危机携手而来;经济危机,又总是导致大量的失业。

所以现在摆在年轻人面前的问题,就是如果发生了经济危机,能不能生存下去。如果不能,身上背的按揭贷款就把你压死了;如果可以,那么就能熬下去。

因此,律师是逆境或顺境都能活下去的职业。

就算发生经济危机的时候,大家都很难熬,律师也可以很吃香。因此,几千块钱的房贷,真不是什么大难题。所以我给我律师朋友的建议:你是刚需,这房应该买

一个月几千块钱的贷款,真的还不上吗?

只要合理地计算一下,不做投机(硬是咬牙贷款 1000 万,买上三套房子等升值),风险就不会太高。如果有危机意识,就少贷一些款,多出一些首付,或者房子买小一点,不超过自己的经济实力。

刚需的情况下就应该买房。房价暴跌的时候跳楼的都是炒房的,真的只是供一套房子,一个月不过是几千块钱而已,比租房子贵不到哪儿去。如果是刚需,量力而为不是应该的吗?

京沪广深四个城市,集中了中国绝大多数的优势资源,也吸引了大量人口流入。

这就导致这四个城市有着一个供小于求的情况,房价暴跌的阻力也还是有的。

还有一个因素就是通胀,这钱不买房也会自己缩水,房价上涨也受通胀影响。

把财富扔在股市、银行,买车、买奢侈品,买黄金、美玉,都不见得比买房好。

政府的需要、开发商的需要、银行的需要、百姓的民生、社会的稳定、经济的发展、人口的流动,种种因素决定了京沪广深有比较高的概率不会出现房价暴跌。

总的来说,A 和 D,哪个更严重?我得出两个结论:

1. 不买房,房价暴涨,我们无能为力;

2. 买房,合理控制贷款,房价暴跌,我们可以控制风险。

所以,现在京沪两地,刚需的话,房子还是要买的。

除了上面这种情况,外地打工者要在京沪广深买房的,我建议三思而后行,能买得起则买,刚需则买,但是如果没有足够的实力,回老家买房也无妨。社会越来越开放,我们的观念也很容易就会变化,可能现在觉得没有房子急得要死,但或许过二十年后再看自己,就像现在看二十年前的上一辈人一样觉得可笑。

如果你在自己老家买房自住,该买就买,不要想太多。

如果是投资,目前中国确实没有特别好的投资渠道,我的建议是除了投资中国的房子,也可以考虑买买美国的房子。

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